지역주택조합 쉽게 이해하기

안녕하세요 ~

 

분양하우스 박실장입니다 .

 

 

오늘은 지역주택조합 이란? 무엇인가에대해서

간단하게 알아볼까합니다 .

 

우리가 흔히 아는 조합아파트는

 

재개발조합/재건축조합/일반조합원아파트 등으로 나뉠수있습니다.

 

오늘은 일반 지역주택조합 ,에 대해서 알아볼까해요^^

 

 

 

지역주택조합 ,도

 

두가지로 나뉠수있습니다 .

 

흔히 토지 80%이상으로 진행하는 일반 지역주택조합

토지에대한 사용승낙서 ,동의서 ,약정서 ,매매계약서(10%)등

창립총회 회의록,조합장선출동의서,조합원 모집등.

주택조합의 대지를 관활하는시장,군수,구청장에게
서류를 제출하여야합니다.

 

그에따른 조합워 자격요건도 따르기 마련입니다.

6개월이상 대상지역 거주한 무주택자 또는 전용먼젹85m2이하
소형주택 소유자들이 조합을 구성해 주택을짓는 사업을 말합니다 .

<쉽게말씀드리자면 아파트공동구매형식>

 

순서로는

 

지구단위계획 >

조합원모집 세대수의 50%넘어야만 설립인가신청가능

<보통 예비자포함 60~70%>설립인가신청

창립총회(순서는변경될수있음)

사업계획 승인,착공 신고등 인허가절차로 구성되어

일반 재개발조합 절차보다도 간소합니다.

 

쉽게말해

조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해

직접 개발하는 방식으로 추가 금융비용이 들지않고

시행사 이윤이없음으로 분양을위한 마케팅비용이 적게 발생해

건설사들이 개발 ,분양하는 주택가에 비해 분양가가 저렴한장점이있습니다.

 

단점으로는

사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연등의 문제가 발생할우려가있음으로

 

항상 조합아파트를 하실때에는 보다 더 잘알아보시고 진행하셔야합니다.

 

 

2.도시개발사업(환지방식) 지역주택조합 

 

토지주,시청등과 연계하여진행하는 도시개발사업(환지방식)

 

환지방식이 적용되는 지역의 토지면적 3/2이상에 해당하는 토지 소유자와

그지역 토지소유자 총수의 2/1이상 동의를받아 진행하는 사업

 

여기서 환지방식이란 ?

 

앞서 말씀드린대로 도시개발사업(환지방식)은

토지주의 3/2이상의 참여로 진행되는 지역주택조합 사업이며

토지를 먼져 조성하고나서 , 조성된 땅을 토지소유자에게 제공하는 방식입니다.

 

 

 

쉽게말하면 토지주에게 보상금을 지급하는대신 차후 개발후 지가상승한 토지를

개발구역 내 조성된 땅(환지)를 주는 토지보상방법입니다.

 

 

위에 일반지역주택조합 이나 도시개발(환지방식)으로보았을때

 

지역주택조합 아파트는 딱 두가지만 보시면됩니다 .

 

가장중요한 토지문제입니다.

 

토지는 사업진행상 80%이상이 중요하며

실질적으로는 95%이상의 토지가 매입되어야

사업이 진행이된다고 보시면 됩니다 .

 

전국에 있는 지역주택조합 아파트의 문제는

토지매입이아닌 동의서80% 이상으로 사업을 진행하기에

차 후에 설립인가 이후 토지매입부분에서 토지주의 단순변심으로

가격이 오르거나 하는문제때문에 사업진행이 길어지는 경우가 대다수입니다.

그렇게되면 조합원들은 추가분담금이 발생하게되는 경우죠 .

 

둘째로는 조합원 모집입니다.

사실 홍보관 오픈을하면 조합원모집은 어렵지않습니다.

 

 1차모집 50%

2차모집 30% (가격인상)

일반분양 20%

평균 이렇게진행하며 순서 및 비율은 지역마다 변경될수있습니다.

 

1차모집 50%하는이유는

조합설립인가를 위한 세대수 기준 50%이상이 되어야만 조합설립인가신청.이 가능하기떄문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이처럼 지역주택조합 순서는 위와같습니다 .

 

토지계약 > 조합원모집 > 조합설립 및 창립총회 > 사업계획승인 > 착공 > 입주 > 조합해산

 

토지는 95% 이상 계약이되어야만하며

조합원 모집은 50%이상 모집이되어야만

설립인가신청가능 합니다 (보통 예비명다포함 60~70%모집 후신청)

 

 

 

시행사 수익과

토지금융비 PF발생 기타비용등이빠져

아무래도 같은지역이라도

조합원아파트는 가격이 저렴할수밖에없습니다.

 

그렇다고 너무 혹하고 계약하시면

나중에 스트레스 받으실수있으니

언제든 저에게 문의주시어 현장지역을 알아보고

신중히 계약하시길 바랍니다 .

 

계속 말씀드렸다싶히 조합아파트는

토지가 관건이며 해당지역의 성공사례도 보셔야합니다 .

 

지역주택조합,아파트는 보통 10개중2개정도만 성공한다고하는데

 

2017년 6월 3일 부로 지역주택조합법이 강화되어

 

예전만큼 리스크가 많은 사업은 아닙니다.

 

물론 성공사례도 많구요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지역주택조합 아파트의 장점은

일반분양과 달리

청약통장은 필요없습니다 .

 

선착순으로 원하시는 동.호수 지정이가능하며

전매또한 일반분양에비해 수월하다는 장점이있습니다.

 

 

 

 

지역주택조합 자격요건은 위와같습니다 .

전용면적 85m 제곱미터 이하 1채소유 또는 무주택자

(구 34평)84.99제곱까지는 가능.

지역주택조합 아파트 해당지역 6개월이상 거주자

 

세대주로만 계약이 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 요약해서 살펴본다면

 

1. 지역주택조합 아파트

 

*일반지역주택조합  *도시개발사업(환지방식)

 

2.토지의중요성

 

사업시작은 동의서,승낙서 80%이상으로 진행

실질적인 토지매매계약은 95%이상일때 허가가능

 

3.조합원 모집

전체 세대수의 조합원 50%이상이 충족되어야 조합설립인가 가능

<보통 예비자포함 60~70%설립인가신청>

 

 

조합원아파트 실패사례가 많은것이 사실이며

거기는 왜 실패했으며 성공한 조합아파트는 왜성공했는지

조금만 비교해보시면 답은 나와있습니다 .

 

2017.6.3일 지역주택조합 법이 개정되었으며

내용은 아래와같습니다 (국토부)

 

1.주택조합 총회시  10% 이상의 조합원이 직접참석해야합니다

2.창립총회 및 총회의결 은 20%이상의 조합원이 직접 참석해야합니다.

 

3.이제는 더이상 아무나 지역주택조합 사업을 진행할수없으며

자격을 갖춘 업체만이 조합의 업무대행을 가능하게되었습니다.

 

4. 조합원 모집전 증빙서류를 첨부하여 시군구청에

신고필증을 받은 후 조합원 모집시에는 일반분양과 동일하게

일간 신문 및 시 군 구 홈페이지에

모집공고를 게시해야만 합니다.

 

어느지역이든 조합원아파트에대해서 궁금하신점이

있으신분은 아래번호로 연락주시면 언제든

친절하게 알아봐드리고 상담 도와드리겠습니다.